Wartość rynkowa nieruchomości dla wielu osób jest pojęciem oczywistym. Należy jednak wiedzieć, że rzeczoznawca majątkowy w swojej pracy niejednokrotnie boryka się z licznymi problemami interpretacyjnymi w tym zakresie. Trudność sprowadza się bowiem do tego, iż w polskim systemie prawnym nie ma jednolitej definicji wartości nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Ustawą najbardziej kompleksowo regulującą kwestię wartości rynkowej nieruchomości jest ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 150 ust. 2 tego aktu: "wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu". Natomiast w oparciu o art. 151 ust. 1: "wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.".

Krajowy Standard Wyceny Podstawowy (KSWP 1)

Z uwagi na fakt, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami, poza suchą próbą zdefiniowania pojęcia wartości rynkowej, nie daje żadnych praktycznych wskazówek na temat dokonywanych wycen, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, zdecydowała się na doprecyzowanie ustawowych pojęć, by ujednolicić praktyki stosowane przez rzeczoznawców majątkowych. Dokument ten zawiera sformułowanie, iż wartość rynkowa to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość. Przy czym "szacunkowa kwota" oznacza wyrażoną w pieniądzu cenę płaconą za nieruchomość. Natomiast "kwota, jaką można uzyskać" oznacza, że wartość nieruchomości jest jedynie ceną przewidywaną, a nie kwotą z góry określoną lub ceną już zapłaconą.

Wartość rynkowa nieruchomości w praktyce

W jaki sposób próby definicji, zawarte w ustawie i te, sformułowane w Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym, przekładają się na wycenę nieruchomości w praktyce? Rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy/opinię, jest zobowiązany do ustalenia sposobu najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości, a zatem takiego, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniającą najwyższą wartość wyceny nieruchomości. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy może określić wartość rynkową przy użyciu aktualnego albo alternatywnego sposobu użytkowania nieruchomości. Aktualny sposób użytkowania zakłada, że nieruchomość jest i będzie użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania (nie jest zajęta przez właściciela i jest dostępna w sprzedaży). Z kolei alternatywny sposób użytkowania nieruchomości wiąże się z tym, iż nieruchomość będzie w przyszłości użytkowana w inny sposób niż dotychczas. Dzieje się tak często przy wycenie nieruchomości w kontekście ustalenia przez organ administracji odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod drogę publiczną. Należy wtedy ocenić nieruchomość według aktualnego sposobu użytkowania, czyli na przykład mieszkaniowego oraz alternatywnego sposobu użytkowania, czyli jako drogi publicznej.