W środowisku rzeczoznawców majątkowych oraz prawników, zajmujących się rynkiem nieruchomości, wielokrotnie pojawia się dyskusja na temat tego, czy operat szacunkowy podlega ochronie na podstawie przepisów prawa autorskiego. W oparciu o art. 1 ust. 1 ustawy z 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych, operat szacunkowy można bowiem zakwalifikować do kategorii utworów, czyli przejawu działalności twórczej o indywidualnym charakterze, ustalonym w jakiejkolwiek postaci, niezależnie od wartości, przeznaczenia i sposobu wyrażenia.

Wymagane cechy utworu w rozumieniu prawa autorskiego

Niewątpliwie żeby mówić o utworze dany wytwór niematerialny powinien wykazywać następujące cechy (wszystkie łącznie): stanowić rezultat pracy człowieka, stawić przejaw działalności twórczej oraz mieć indywidualny charakter. W odniesieniu do operatu szacunkowego należałoby zatem stwierdzić, że stanowi on rezultat pracy człowieka – podpisanego z imienia i nazwiska rzeczoznawcy majątkowego, który przybija swoją pieczęć na stronie tytułowej. Nadto, operat jest przejawem działalności twórczej, ponieważ jego stworzenie wymaga pracy kreatywnej-kreacyjnej. Wątpliwości pojawiają się jednak przy trzeciej przesłance. Czy można uznać, że operat szacunkowy ma indywidualny charakter? Z jednej strony należałoby bowiem stwierdzić, że operat stanowi dokument schematyczny, tworzony za każdym razem według tego samego wzoru. Z drugiej strony natomiast trzeba zauważyć, że operat szacunkowy posiada pewne cechy indywidualne.

Jedna strona konfliktu

W literaturze i orzecznictwie podkreśla się, że indywidualny charakter utworu może wyrażać się poprzez jego specyficzny układ (tak między innymi Sąd Najwyższy w wyroku z 31 marca 1938 r., sygn. akt C II 2531/37). Z kolei Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 kwietnia 1998 r. (sygn. akt I SA 1478/97) odmówił uznania za utwory chronione prawem autorskim raportów biegłych rewidentów. Sąd stwierdził bowiem, że zostały one opracowane zgodnie z powszechnie obowiązującym wszystkich biegłych rewidentów zasadami sporządzania opinii i raportów. Z powyższego wynika zatem, iż z uwagi na szablonowy układ operatu szacunkowego, nie można przyznać mu przymiotu utworu w rozumieniu ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.

Przeciwstawny pogląd

W ocenie innych przedstawicieli doktryny prawniczej i środowiska rzeczoznawców majątkowych, przyjmuje się jednak, że operat szacunkowy zawiera elementy, świadczące o jego indywidualnym charakterze. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje bowiem szczegółowej analizy rynku, bada pewne prawa i zależności ekonomiczne, wybiera istotne cechy nieruchomości. Finalnie natomiast, sporządzając operat, ocenia zebrany materiał, patrząc przez pryzmat własnego doświadczenia, wiedzy i zmysłu praktycznego, co nadaje dokumentowi indywidualny charakter.

Czy operat szacunkowy podlega przepisom prawa autorskiego?

Analizując oba, wyżej przedstawione stanowiska należy zatem przyznać, że operat szacunkowy może stanowić utwór w rozumieniu przepisów prawa autorskiego, ale nie musi (od tej reguły istnieją bowiem wyjątki). Co do zasady jednak nie znajdziemy dwóch identycznych operatów i nie tworzy się ich w odniesieniu do identycznych nieruchomości, a zatem swoista szablonowość występuje jedynie w ograniczonym zakresie.