Analiza rynku, dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, ma na celu przede wszystkim ustalić, jakie cechy posiadają nieruchomości. Te informacje będą bowiem później wykorzystane do porównań i finalnie do ustalenia wartości danej nieruchomości. Co bierze się pod uwagę? Jakie cechy są istotne?

Wszystko zależy od przeznaczenia nieruchomości

Tak naprawdę dobór cech porównywanych zależy od przeznaczenia danej nieruchomości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje z jaką działką mamy do czynienia. Przy czym w obrębie jednej nieruchomości możemy mieć do czynienia z kilkoma działkami o różnym przeznaczeniu, a w odniesieniu do przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, z późn. zm.) możemy spotkać się z tak zwaną zasadą korzyści, która karze wyceniać nieruchomość alternatywnie – według przeznaczenia planistycznego i według aktualnego sposobu korzystania. Istnieją cztery podstawowe typy nieruchomości (sposoby przeznaczenia): pod zabudowę mieszkaniową, pod działalność rolniczą, pod działalność przemysłową oraz pod działalność handlowo-usługową.

Nieruchomości mieszkaniowe, przemysłowe, handlowo-usługowe

W odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, działalność przemysłową i działalność handlowo-usługową należy wskazać na ten sam katalog istotnych cech rynkowych, które wpłyną na finalną wycenę nieruchomości. Są to przede wszystkim: lokalizacja, kształt i wielkość nieruchomości, uciążliwość lub ograniczenia, dostępność komunikacyjna oraz sąsiedztwo i otoczenie.

Nieruchomości rolne

Z kolei nieruchomości rolne rządzą się nieco innymi prawami. Przy tego typu wycenie istotne są raczej takie cechy, jak: bonitacja (ocena jakości gleby), lokalizacja, kształt działki, sąsiedztwo użytków przyległych oraz dostępność komunikacyjna..