W procesie wyceny najczęściej korzysta się z pojęcia wartości rynkowej. Należy jednak wiedzieć, że rzeczoznawca majątkowy w swojej pracy spotyka się również z wartościami nierynkowymi. Czym są wartości nierynkowe, jak je dzielimy i do czego są one wykorzystywane?

O wartościach nierynkowych ogólnie

Istnieje wiele typów i podziałów wartości nierynkowych, dlatego stwarzają one pewne problemy definicyjne. Na potrzeby tego krótkiego opracowania skupmy się natomiast na podstawowym podziale, wskazanym w jednym ze standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). W oparciu o ten dokument możemy mówić między innymi o następujących wartościach nierynkowych: bankowo-hipotecznej, godziwej, indywidualnej (lub inwestycyjnej), katastralnej, ubezpieczeniowej oraz wymuszonej sprzedaży.

Wartość bankowo-hipoteczna

Pierwsza z wartości nierynkowej to kwota pieniężna, która według oceny banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka, związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez ten bank. Pojęcie, zakres i proces ustalania wartości bankowo-hipotecznej zdefiniowane są w odpowiednich przepisach prawa, w tym w szczególności w przepisach o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Wartość godziwa

Z kolei wartość godziwa to kwota, za jaką dany składnik aktywów może być wymieniony na zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami. Ten rodzaj wartości powszechnie występuje w przepisach o rachunkowości.

Wartość indywidualna (lub inwestycyjna)

Wartość indywidualna jest natomiast kwotą pieniężną, określaną dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym. Tej wartości nie należy mylić z wartością rynkową nieruchomości inwestycyjnej.

Wartość katastralna

Kolejnym typem jest wartość katastralna, która obejmuje wartość katastralną gruntu oraz wartość katastralną jego części składowych. Stanowi ona wartość zbliżoną do wartości rynkowej na tyle, na ile jest to możliwe do uzyskania przy zastosowaniu procedur typowych dla metod masowej wyceny.

Wartość ubezpieczeniowa

Wartość ubezpieczeniowa to kwota pieniężna określona przez rzeczoznawcę majątkowego dla przedmiotu ubezpieczenia, oznaczająca górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn podanych w umowie ubezpieczeniowej.

Wartość wymuszonej sprzedaży

Ostatnim typem, wskazanym w standardzie rzeczoznawców majątkowych, jest wartość wymuszonej sprzedaży. Oznacza ona kwotę pieniężną, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży.