Jedną z przestrzeni, dziedzin, w których korzysta się z opinii (operatów szacunkowych), sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, są postępowania, toczące się przed organami administracji państwowej. Biorąc pod uwagę złożoność i wielowątkowość spraw administracyjnych, szczególnie opartych o przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, z późn. zm., dalej: „u.g.n.”), niejednokrotnie okres ważności operatu szacunkowego okazuje się zbyt krótki i konieczna jest jego aktualizacja.

Operat szacunkowy – okres ważności

Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany w celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wcześniej wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, które wpływają na treść operatu. Po tym czasie niestety nie może on stanowić dowodu w sprawie. Pewnym ratunkiem może się jednak okazać mechanizm aktualizacji. W jaki sposób „reanimować” operat szacunkowy?

Kiedyś tylko jeden podpis

Do lipca zeszłego roku (2017) aktualizacja operatu szacunkowego polegała na sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego stosownej klauzuli, w której potwierdzał, iż z uwagi na fakt, że warunki rynkowe (i jakiekolwiek inne) się nie zmieniły, opinia może być dalej wykorzystywana i przedstawia rzetelne i aktualne dane. W praktyce zatem chodziło o złożenie jednego podpisu. Jak ta procedura wygląda teraz?

Aktualizacja po zmianach

W lipcu zeszłego roku (2017) wprowadzono zmiany w zakresie aktualizacji operatów szacunkowych. Zgodnie z nowymi zasadami po upływie roku rzeczoznawca nie może po prostu złożyć podpisu i oświadczyć, że operat nadal jest aktualny. Teraz konieczne jest dokonanie ponownej analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia nie zmieniły się warunki prawne, gospodarcze ani rynkowe. Co prawda, aktualnie nie ma precyzyjnych przepisów, które wskazywałyby, jak taka analiza ma wyglądać, ale w środowisku rzeczoznawców majątkowych mówi się o tym, że powinien być to po prostu drugi, mini-operat szacunkowy.

Tu trudniej, tam łatwiej

Nowe zasady aktualizacji operatów szacunkowych są niemałą uciążliwością dla rzeczoznawców majątkowych. We wprowadzonych zmianach w przepisach można jednak doszukać się pewnych pozytywów. W oparciu o nowelizację bowiem rzeczoznawcy uzyskali dostęp do rejestrów państwowych, zawierających dane o nieruchomościach. Do tej pory z takich informacji mogły swobodnie korzystać jedynie urzędy, sądy i spółdzielnie mieszkaniowe.