Z pojęciem nieruchomości wspólnej spotykamy się najczęściej w kontekście mieszkania kupionego od dewelopera. W momencie oddania inwestycji dochodzi bowiem do wyodrębnienia poszczególnych lokali, które stanowią odrębne przedmioty własności. W budynku, w którym znajdują się te lokalne pozostają natomiast przestrzenie, które nie są częścią tych lokali – będzie to właśnie nieruchomość wspólna.

Nieruchomość wspólna, czyli co?

Rozpatrując ten problem od strony praktycznej, należy zatem zauważyć, że w skład nieruchomości wspólnej wejdą chociażby schody, prowadzące do mieszkań, korytarze, dach, grunt pod budynkiem i wokół niego, fundamenty, ściany nośne, windy, instalacje (kanalizacja, centralne ogrzewanie) i tak dalej. W uproszczeniu – wszystko to, co nie stanowi części lokali (albo pomieszczeń przynależnych do tych lokali, jak na przykład komórka lokatorska), ale pozostaje pod swoistą władzą mieszkańców – właścicieli lokali.

Kiedy powstaje nieruchomość wspólna?

Nieruchomość wspólna jest przymusowa, a zatem powstaje z urzędu (niejako z automatu). Każdy właściciel wyodrębnionego lokalu staje się w części ułamkowej właścicielem nieruchomości wspólnej. Prawo własności lokalu jest nierozerwalnie związane z udziałem w nieruchomości wspólnej (zostanie to sformułowane w księdze wieczystej, w dziale II). Nie jest zatem możliwe pozbycie się własności wyłącznie fragmentu nieruchomości wspólnej.

Udział w nieruchomości wspólnej idzie za własnością lokalu

Nie jest możliwe oddzielenie własności lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej, a zatem udział ten absolutnie nie może stać się przedmiotem odrębnego obrotu. Pozyskanie go może nastąpić tylko w ramach umowy przenoszącej własność samego lokalu.

Jak obliczyć udział w nieruchomości wspólnej?

Udział w nieruchomości wspólnej określa się poprzez obliczenie w jakim stopniu udział właściciela lokalu wyodrębnionego (licząc go wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych) w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.