W toku swojej pracy rzeczoznawca majątkowy spotyka się z różnymi prawami rzeczowymi, związanymi z nieruchomością. Każde z nich może w odmienny sposób wpływać na dokonywaną wycenę i każde z nich należy w odpowiedni sposób uwzględnić, sporządzając operat szacunkowy. Czym są prawa rzeczowe i jaki skutek prawny wywołuje każde z nich?

Czym są prawa rzeczowe?

Prawa rzeczowe zostały sformułowane w księdze drugiej ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – zatytułowanej „własność i inne prawa rzeczowe”. Obejmują one zestaw praw, przysługujących danej osobie o charakterze bezwzględnym, to znaczy skuteczne wobec wszystkich. Prawa te związane są z konkretnym przedmiotem – rzeczą.

Własność

W oparciu o art. 140 Kodeksu cywilnego: „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym swego prawa, w szczególności pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.” Własność jest zatem najszerszym prawem rzeczowym, które pozwala w zasadzie na nieograniczone korzystanie z rzeczy i rozporządzanie nią. Może ona przysługiwać wyłącznie jednej osobie albo większej grupie osób.

Użytkowanie wieczyste

Drugim typem prawa rzeczowego, mającym już nieco węższy zakres możliwości, jest użytkowanie wieczyste. W zasadzie stanowi ono prawo podobne do własności. Nawet niekiedy jest z tego powodu nazywane quasi-własnością. Różnica tkwi jednak w tym, że prawo do gruntu przysługuje użytkownikowi wieczystemu na określony czas – najczęściej 99 lat. Osoba ta musi również uiszczać stosowne opłaty roczne (liczone według stawek procentowych, zależnych od celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste). Czas użytkowania wieczystego może przy tym zostać wydłużony lub też skrócony, jeżeli użytkownik nieprawidłowo, sprzecznie z przepisami korzysta z gruntu.

Ograniczone prawa rzeczowe

Ograniczone prawa rzeczowe związane są natomiast z rzeczami, które formalnie należą do innej osoby, ale dają komuś, komu przysługują, uprawnienia do korzystania z tych rzeczy w określony sposób. W ramach tego można wyróżnić: użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipotekę, a także najem, dzierżawę, użyczenie, leasing oraz dożywocie. Pierwsze z tych praw – użytkowanie – dotyczy uprawnienia do używania i pobierania pożytków z danej rzeczy, należącej do innej osoby. Po wygaśnięciu tego prawa użytkownik jest zobowiązany do zwrotu rzeczy użytkowanej w stanie, w jakim powinna się znajdować, jeżeli była prawidłowo użytkowana. Drugim prawem jest służebność, dzięki której ten, komu przysługuje to prawo może korzystać z rzeczy w określony sposób – na przykład służebność przesyłu polega na możliwości zainstalowania na danej nieruchomości urządzeń, służących do przesyłu energii elektrycznej, gazu i tak dalej. Trzecią kategorią jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dzięki któremu dana osoba może swobodnie korzystać z mieszkania. Czwartym typem jest hipoteka, która zabezpiecza określoną wierzytelność. Przykładowo, biorąc kredyt, obciążamy hipoteką dom i w momencie, gdy przestaniemy go spłacać, bank może zaspokoić swoje roszczenie z tej nieruchomości. Dzierżawa, najem, użyczenie, leasing oraz dożywocie to natomiast ograniczone prawa rzeczowe nienależące do standardowego katalogu tych praw. Wynikają one bowiem z przepisów prawa zobowiązaniowego. Uznaje się je za nieco „słabsze” prawa, ponieważ nie umożliwiają swobodnego dysponowania rzeczą.