Rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny danej nieruchomości musi przede wszystkim określić jej stan. Ta czynność stanowi absolutną bazę do stworzenia rzetelnego i kompleksowego operatu. Od tego również będą uzależnione dalsze ustalenia i finalna cena nieruchomości. Jak zatem określić stan nieruchomości?

Definicja ustawowa stanu nieruchomości

Definicja stanu nieruchomości znalazła swoje miejsce w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej zapisami stanem nieruchomości jest stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Jako stan zagospodarowania należy rozumieć to, w jaki sposób nieruchomość została urządzona – czy znajdują się na niej budynki, inne obiekty, nasadzenia, czy posiada dojazd i tak dalej. Z kolei stanem prawnym jest to, co wynika z zapisów księgi wieczystej – kto jest właścicielem, czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi i tak dalej. Stan techniczno-użytkowy raczej nie wymaga wyjaśnienia – jest to po prostu wszystko to, co widzimy, czyli kształt działki, ukształtowanie terenu, stan techniczny poszczególnych budynków, wygląd budynków, ich rozmiar i tak dalej. Jako wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej należy natomiast rozumieć wyposażenie działki w niezbędne media (na przykład kanalizację, gaz, prąd).

Jak prawidłowo opisać stan nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy musi zatem w swoim operacie rzetelnie opisać stan nieruchomości. Poza uwzględnieniem obowiązkowych, opisanych wyżej elementów, należy podać datę, na którą został określony stan nieruchomości. Błędna data może zaważyć o przydatności dowodowej takiego operatu. Szczególną uwagę zwraca się na to na przykład w postępowaniu administracyjnym, związanym z ustaleniem opłaty adiacenckiej lub planistycznej, a także w postępowaniu zmierzającym do ustalenia odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości (na przykład w kontekście ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości).