Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest, obok ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podstawowym aktem prawnym, regulującym warunki i zasady sporządzania operatów szacunkowych. To swoista "Biblia" dla osób, trudniących się rzeczoznawstwem majątkowym. Co należy wiedzieć o tym dokumencie?

Co obejmuje rozporządzenie w sprawie wyceny?

Rozporządzenie w sprawie wyceny zawiera komplet informacji, potrzebnych rzeczoznawcy majątkowemu, do stworzenia kompletnego i rzetelnego operatu szacunkowego. Znajdziemy w nim po pierwsze rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. Po drugie sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia. Po trzecie sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości. Po czwarte sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Po piąte natomiast uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.

Jak określić wartość nieruchomości?

Rozporządzenie wskazuje, że określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Proces ten poprzedzony jest analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Rozporządzenie przewiduje nadto cztery zasadnicze podejścia, służące wycenie: podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. W ramach tego możemy natomiast mówić o różnych metodach: inwestycyjnej i zysków, pozostałościowej, kosztów likwidacji oraz wskaźników szacunkowych. Wszystkie wskazane podejścia, metody, a nadto techniki szacowania zostały w rozporządzeniu szczegółowo opisane i doprecyzowane. Akt ten reguluje również kwestie określenia wartości nieruchomości dla różnych celów. Danych cel niekiedy narzuca bowiem metodykę dokonywania wyceny.

Jak sporządzić operat szacunkowy?

Zasadniczą częścią omawianego rozporządzenia jest również określenie sposobu, sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego. W szczególności powinien on zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Nadto, wymagane jest trzymanie się określonego schematu. Operat powinien zawierać w szczególności określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, a także przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.