Jak określić wartość nieruchomości? - podejście porównawcze

Rzeczoznawcy majątkowi, określając wartość danej nieruchomości, korzystają z różnorodnych podejść i metod. Jedną z dostępnych możliwości jest skorzystanie z podejścia porównawczego. Na czym polega ten sposób? Kiedy się z niego korzysta?

Kiedy rzeczoznawca majątkowy wybiera podejście porównawcze?

Rzeczoznawca majątkowy wybiera podejście i metodę wyceny nieruchomości, bazując na regułach, zawartych w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Uwzględnia przy tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości, a także dostępne informacje o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wybór uzależniony jest zatem od konkretnej sytuacji. Należy jednak podkreślić, że podejście porównawcze stanowi jeden z najbardziej uniwersalnych sposobów wyceny, dlatego korzysta się z niego najczęściej.

Jak wycenić nieruchomość przy użyciu podejścia porównawczego?

Generalnym założeniem podejścia porównawczego jest to, iż wartość nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Właściwa wycena bazuje zatem na odpowiednim doborze nieruchomości do porównań. Rzeczoznawca majątkowy musi starannie przeanalizować sytuację na rynku. Istotne, aby przyjęte do porównań nieruchomości, prezentowały podobne parametry, a zatem na przykład powinny pochodzić z tego samego rynku nieruchomości, znajdować się z tej samej lokalizacji, charakteryzować się podobną infrastrukturą i tak dalej.

Co jeszcze należy wiedzieć o wycenie nieruchomości?

Warto również pamiętać o tym, że nieruchomości, a w zasadzie transakcje nieruchomościami, które zostały wzięte do porównań, nie powinny przekraczać okresu dwóch lat. Dokonując zatem wyceny w 2019 roku, można wziąć pod uwagę maksymalnie transakcje z 2017 roku. Co również istotne, w ramach podejścia porównawczego rzeczoznawca majątkowy może skorzystać z trzech różnych metod, czyli swoistych podkategorii – metody porównywania parami, korygowania ceny średniej oraz analizy statystycznej rynku.