Jak wycenić ograniczone prawa rzeczowe?

Chociaż osobę rzeczoznawcy majątkowego kojarzymy najczęściej z klasyczną wyceną nieruchomości, należy pamiętać, iż mogą istnieć różne rodzaje wycen. Niejednokrotnie konieczne staje się na przykład określenie wartości ograniczonego prawa rzeczowego. Jak zrobić to poprawnie?

Czym jest ograniczone prawo rzeczowe?

Zgodnie z przepisami ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.) ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Większość tych instytucji uregulowana jest we wskazanym Kodeksie. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka mają natomiast swoje, odrębne, dedykowane regulacje. Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się co do zasady przepisy o przeniesieniu własności. Ewentualne przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wiąże się z koniecznością zawarcia umowy pomiędzy uprawnionym a nabywcą, a także stosownym wpisem w księdze wieczystej. Czasem w kontekście tych operacji należy zatem dokonać wyceny ograniczonego prawa rzeczowego.

Prawo zbywalne czy niezbywalne?

W procesie wyceny, kluczową kwestią dla rzeczoznawcy majątkowego jest ustalenie, czy wycenia prawo zbywalne czy też niezbywalne. Jeżeli bowiem okaże się, że wycenia prawo zbywalne, to znaczy, że funkcjonuje ono na rynku nieruchomości. W konsekwencji możliwe jest oszacowanie jego wartości w oparciu o cenę rynkową. Z kolei w odniesieniu do praw niezbywalnych, należy wskazać wpływ danego obciążenia na wartość nieruchomości. To podstawowe rozróżnienie wyznaczy zatem rzeczoznawcy majątkowemu zakres koniecznych do podjęcia czynności.

Jak wycenia się prawo zbywalne?

Przechodząc zatem do poszczególnych kategorii, prawem zbywalnym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo, dotyczące ekspektatywy odrębnej własności lokalu. W Krajowym Standardzie Wyceny Specjalistycznym (KSWS) wskazano sześć zasadniczych kwestii, jakie należy wziąć pod uwagę w procesie wyceny tych praw. Po pierwsze w opisie stanu prawnego ważne jest rozróżnienie, iż to spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem lokalu, a odrębnym podmiotem jest osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Po drugie w procesie wyceny należy wziąć pod uwagę wszystkie dane, uzyskane w spółdzielni mieszkaniowej. W szczególności trzeba się pochylić nad takimi kwestiami, jak informacje o budynku, jego usytuowanie, rodzaj lokalu, rok budowy, konstrukcja, kubatura, powierzchnia użytkowa, a także dane dotyczące remontów. Po trzecie optymalną metodą, wskazywaną przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych jest podejście porównawcze. Po czwarte jeżeli rzeczoznawca majątkowy nie ma do dyspozycji wystarczającej liczby transakcji sprzedaży spółdzielczych praw do lokalu do wyceny należy wykorzystać relacje pomiędzy cenami spółdzielczego własnościowego prawa a cenami uzyskiwanymi za nieruchomości lokalowe na danym rynku. Po piąte, stawiając mimo wszystko na podejście dochodowe, należy pamiętać o strukturze wydatków operacyjnych nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni i określić tą część, która przypada na wyceniony lokal. Po szóste natomiast, jeżeli przedmiotem wyceny jest ekspektatywa odrębnej własności lokalu, należy mieć na uwadze wartość wniesionego w całości lub w części wkładu budowlanego.

Jak wycenia się prawo niezbywalne?

W odniesieniu do praw niezbywalnych Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny (KSWS) wymienia natomiast nieco więcej reguł. Rozróżnia je bowiem na charakter danego, niezbywalnego ograniczonego prawa rzeczowego. Nieco inne zasady dotyczą bowiem określania wartości prawa użytkowania, a inne służebności gruntowej i osobistej oraz hipoteki. Przykładowo, określając wartość prawa użytkowania uwzględnia się w szczególności cel dokonywanej wyceny, zakres ustanowionego prawa oraz czas, na który zostało ono ustanowione. Poza tym w zależności od celu wyceny wielkość wpływu ustanowionego prawa użytkowania na wartość nieruchomości obciążonej określa się jako utrata korzyści, które mógłby osiągnąć właściciel, gdyby nieruchomość nie była obciążona lub jako korzyści, które może osiągnąć posiadacz prawa użytkowania nieruchomości. W związku z tym sporządzany operat powinien zawierać między innymi informację na temat tego, czy, jakie i jak długo będzie ponosił straty właściciel nieruchomości obciążonej oraz czy, jakie i jak długo będzie uzyskiwał korzyści użytkownik nieruchomości. Tutaj korzysta się najczęściej z podejścia dochodowego, metodę inwestycyjną, technikę dyskontowania strumieni dochodów przy pominięciu wartości rezydualnej.

Czy można odejść od standardu?

Oczywiście zasady wyceny ograniczonych praw rzeczowych, wskazane w Krajowym Standardzie Wyceny Specjalistycznym (KSWS) nie mają charakteru absolutnego. Rzeczoznawcy majątkowemu pozostawia się finalną decyzję o tym w jaki sposób i w jakim zakresie oceni wartość danego ograniczonego prawa rzeczowego. Standardów nie można traktować jako wyroczni co do tego, jak powinno się wyceniać dane prawo.