Jak wycenić nakłady poniesione na nieruchomość?

Niejednokrotnie rzeczoznawca majątkowy musi dokonać wyliczenia wartości, poniesionych na nieruchomości nakładów. Wówczas takiej wycenie przeznaczona jest dodatkowa część, sporządzanego operatu szacunkowego. Jak zrobić to poprawnie?

Kiedy dokonuje się wyceny nakładów?

Przede wszystkim należałoby wskazać, że wyceny nakładów dokonuje się z reguły w celu dokonania wzajemnych rozliczeń pomiędzy samoistnym posiadaczem nieruchomości, a jej właścicielem. Taka sytuacja uregulowana została w przepisach ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Stwierdzono tam, że samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Może też domagać się zwrotu innych nakładów, ale tylko wtedy gdy zwiększają one wartość danej rzeczy. Temat wyceny nakładów pojawia się też często w kontekście podziału majątku wspólnego małżonków, podziału nieruchomości, działu spadku, a także postępowań administracyjnych, prowadzonych na podstawie przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Jak dokonać wyceny nakładów?

Zasady wyceny nakładów zostały uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stwierdzono tam, że na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na której dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami. Z wartości danej nieruchomości należy natomiast wyodrębnić po pierwsze nakłady, których wartość określa się według zasad rynkowych oraz nakłady, których wartość określa się według zasad kosztowych. Oczywiście dokonując wyceny nakładów należy uprzednio ustalić okres, w którym dokonano nakładów.

Czym jest wartość nakładów?

Przeprowadzając proces wyceny zamierzamy ustalić wartość nakładów. Odpowiada ona różnicy wartości nieruchomości, uwzględniającej jen stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości, uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów. Przy czym istotne są dwie kwestie. Po pierwsze przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową. Po drugie przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową.

Co zrobić, jeżeli nie ma wystarczającej liczby danych?

Rozporządzenie przewiduje też sytuację, w której brakuje danych, umożliwiających określenie wartości nieruchomości, uwzględniającej jej stan przed dokonaniem nakładów, a także sytuację, w której mamy do czynienia z małym zakresem nakładów. Wtedy wartość nakładów określa się jako równą wartości nieruchomości, uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów, pomniejszoną o wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności i pomnożoną przez wskaźnik przeliczeniowy dokonanych nakładów.

Jak ustalić taki wskaźnik przeliczeniowy?

Ten wskaźnik przeliczeniowy ustala się natomiast jako stosunek wysokości nakładów, obliczonych z uwzględnieniem ich zakresu rzeczowego oraz uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót, wykonanych w ramach tych nakładów, do kosztów odtworzenia części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, z uwzględnieniem ich stanu po dokonaniu nakładów. Można też ustalić go jako udział wysokości nakładów w kosztach odtworzenia tych części składowych, o ile istnieją dane pozwalające na jego ustalenie na podstawie analizy obiektów podobnych. Oczywiście w obu przypadkach uwzględnia się stopień zużycia technicznego odpowiednio tych elementów części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą oraz części składowych gruntu po dokonaniu nakładów.

Rzeczoznawca24 – specjaliści od wyceny nieruchomości

Nasi specjaliści na co dzień dokonują różnego rodzaju wycen, w tym wyceny nakładów, poniesionych na danej nieruchomości. Zapewniamy fachową oraz terminową realizację każdego, powierzonego nam zlecenia. Zapraszamy do kontaktu!