Każdy rzeczoznawca majątkowy, w tym biegły sądowy, wie, jak wiele czynników wpływa na wartość nieruchomości. W tym niektóre z nich niestety obniżają cenę domu lub mieszkania. To musi natomiast rzetelnie i dokładnie wskazywać operat szacunkowy. Dlaczego wycena domu wskazuje wartość niższą, niż zakładaliśmy? Jakie czynniki należy wziąć pod uwagę? Na te pytania postaramy się odpowiedzieć w niniejszym artykule.
Operat szacunkowy – jakie znaczenie ma przeznaczenie w planie?
Przede wszystkim wycena domu wraz z gruntem musi uwzględniać przeznaczenie określonej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ten dokument stwierdza bowiem między innymi sposób użytkowania danego gruntu. Jak natomiast powszechnie wiadomo, chociażby grunty rolne są mniej cenne niż te mieszkaniowe. Poza tym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może ustanawiać pewne ograniczenia w zakresie tego, gdzie i w jaki sposób należy budować. Może się więc okazać, że właściciel nie będzie miał pełnej swobody w decydowaniu chociażby o tym, jak wysoki dom postawi i w którym miejscu swojej działki. Wycena domu, a właściwie sporządzony operat szacunkowy uwzględni również ewentualne, dodatkowe obciążenia wynikające z planu, jak na przykład przeznaczenie nieruchomości na cele inwestycyjne, w tym budowę linii wysokiego napięcia.
Wycena domu – a jeżeli nie sporządzono planu miejscowego?
Może się również zdarzyć, że dla danego obszaru nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wbrew temu, co zostało wcześniej opisane, wcale nie jest to dobra informacja. Brak planu może bowiem oznaczać trudności w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W konsekwencji nowy właściciel nieruchomości może wcale nie postawić swojego wymarzonego domu. Dodatkowo należy podkreślić, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy wiąże się z dodatkowymi nakładami finansowymi. Wiele osób decyduje się bowiem na pomoc specjalistów – radców prawnych i adwokatów – którzy pomagają w sporządzeniu stosownego wniosku – a to przecież kosztuje.
Operat szacunkowy a stan prawny nieruchomości
Rzeczoznawca majątkowy, w tym biegły sądowy, powinien w procesie wyceny uwzględniać również stan prawny nieruchomości. Operat szacunkowy musi zatem szczegółowo opisywać wszystkie elementy, znajdujące się w księdze wieczystej nieruchomości. Na obniżenie wartości nieruchomości mogą wpływać przede wszystkim takie czynniki, jak prawa, ograniczenia i ostrzeżenia, wpisane do działu III księgi wieczystej, a także ewentualna hipoteka, wpisana do działu IV księgi wieczystej. Jeżeli zatem chcesz, aby wycena domu wypadła jak najkorzystniej, zadbaj o “wyprostowanie” wszelkich niejasności i wątpliwości, które mogły pojawić się w księdze wieczystej nieruchomości.
Biegły sądowy uwzględni też dodatkowe elementy
Operat szacunkowy uwzględni też inne elementy, które mogą obniżać wartość nieruchomości. Działka straci na wartości szczególnie wtedy, gdy ma niekorzystny układ. Przykładowo, przy wycenie mieszkania jego wartość obniży wysokie piętro i brak windy jednocześnie. Znaczącym czynnikiem jest również lokalizacja. Każdy biegły sądowy stara się ją jak najszerzej opisać. No i oczywiście nie można zapominać o stanie nieruchomości. Kluczową kwestią jest to, czy dom lub mieszkanie wymaga dodatkowych nakładów i remontu, czy też nie.
